Divorce and mortgage

Zákon rozlišuje rozvod nesporný a rozvod sporný. V prvním případě majetkové vyrovnání vychází z domluvy manželů, ve druhém soud určí rozdělení společného majetku. Praxe ukazuje na to, že nejčastější volbou u problému hypotéka a rozvod je refinancování hypotéky na toho, který bude nemovitost dál užívat, anebo vyvázání jednoho z dlužníků ze stávající hypotéky. V obou případech je klíčový příjem toho, kdo hypotéku přebírá a je i velice důležité, aby se rozvádějící manželé obrátili na úvěrující banku a domluvili se s ní na změně úvěrové smlouvy tak, že v ní do budoucna bude zavázán pouze ten z manželů, kterému zůstane nemovitost a je schopen ji splácet. Má to i své praktické důvody. Pokud dojde například k opoždění hypoteční splátky, v registrů dlužníků bude uveden pouze ten z manželů, který se zavázal splácet hypotéku. Důležité je vědět, že nová hypotéka po rozvodu je možná až ve chvíli, kdy jsou manželé pravomocně rozvedeni. Lze si o něj zažádat, ale nelze podepsat hypoteční smlouvu.

Snížení splátek

V případech, kdy nemovitost pořízená na hypotéku připadne jednomu z manželů, který má většinou v péči i děti, jsou častou potíží až příliš vysoké měsíční hypoteční splátky, které vycházejí z doby, kde se na společném rodinném rozpočtu podíleli oba manželé. Hypotéku je proto nutné refinancovat. Má to však svá úskalí. Banky se k dané věci staví striktně obchodně a žadateli či žadatelce vyjdou vstříc jen tehdy, že se prokáže dostatečnou bonitou nutnou k řádnému splácení úvěru. Pokud takovou bonitu žadatel či žadatelka nemá, banka refinancování nebo převedení úvěru neschválí, případně zvedne náklady na úvěr a může vyžadovat i ručitele. Příkladem může být i příběh jedné z klientek portálu Hypoteční kalkulačky. Manžel se nejprve zavázal splácet hypotéku na byt v panelovém domě, ve kterém bydlela s dětmi, ale po čase hypotéku přestal splácet, protože musel splácet novou v nové rodině. Když už byla situace klientky neúnosná, rozhodla se hypotéku po manželovi plně převzít na sebe a refinancovat ji s cílem snížit měsíční splátky. Narazila ale na problém, jímž se stala výše jejího měsíčního příjmu. Pro banku nebyl dostačující, refinancování a snížení splátek podmínila ručitelem, kterého klientka neměla. Banka po ní chtěla kromě ručitele ještě zaplatit penále ve výši sto tisíc korun za ukončení staré hypoteční smlouvy před vypršením fixace úroků u hypotéky. Řešení klientce nabídl úvěr ze stavebního spoření spolu s novou hypotékou, což bylo ale ještě v době, kdy Česká národní banka nestanovila takzvané zastropování hypotečních splátek dalších úvěrů vůči přijmu (max. 45 % úvěry z čistého příjmu).

Problém při sjednávání nové hypotéky s cílem ponížit splátky může nastat také ve chvíli, kdy se ukáže, že cena bytu nebo rodinného domu za dobu manželství nevzrostla, stagnovala anebo poklesla. Výhodou vždy je, když je tomu naopak… Dále je nutné si dávat pozor i na to, zda lze společný hypoteční úvěr ukončit nebo refinancovat bez sankce za předčasné splacení stávajícího hypotečního úvěru, která může přesáhnout i 10 % z objemu jistiny hypotéčního úvěru.

Spravedlivé řešení?

Je zřejmé, že rozvod a hypotéka může manželům mnohdy přinést komplikace do spravedlivého majetkového vypořádání. Odborníci proto velice často doporučují i možnost nemovitost na hypotéku při rozvodu prodat. Z takového prodeje se hypotéka předčasně splatí a případný zbytek (i po odečtení sankce za předčasné splacení) se rozdělí mezi manžele rovným dílem bez ohledu na jejich příjem.  Zejména v těch případech, kdy se rozvádějící manželé nedokáží domluvit na majetkovém vypořádání. Předejdou tím soudu, který stanoví odchod jednoho z partnerů ze společné domácnosti, případně rozhodne o způsobu náhrady (například vyplacení určité finanční sumy).

Spory s nevyřízenými financemi za společné bydlení jsou přitom často i na dlouhé roky. Kupříkladu manželé jsou rozvedeni tři roky, čtvrtým rokem exmanželovi ze zákona vzniká právo na vypořádání majetku jako náhradu toho, co investoval do pořízení a rekonstrukce domu na hypotéku. Problém ale vzniká, když žena, která žije v domě s dětmi, nemá peníze na vyplacení svého exmanžela.

Jaké jsou možnosti řešení majetkového vypořádání

Odborníci udávají hned čtyři možnosti, jak vyřešit společné bydlení na jednu hypotéku při rozvodu, ale i při rozchodu.

Tím prvním je prodat nemovitost, splatit hypotéku a zbytek si rozdělit (výhodné na konci fixačního období, vyhnou se tak poplatkům za předčasné splácení. V průběhu roku je možné mimořádně splatit maximálně 25 % z původní jistiny).

Druhým je, že jeden z partnerů refinancuje společnou hypotéku novým hypotečním úvěrem, který bude pouze na něj. Výhodné na konci fixačního období, předejde tak poplatkům za předčasné splacení hypotéky. Nutné splnit podmínky min. měsíčního příjmu a čistého registru dlužníků.

Třetí možností je převod nemovitosti na nového majitele = prodej nemovitosti i s hypotékou. Nový majitel musí splňovat bankou požadovaná kritéria (požadovaný příjem, čistý registr dlužníků). Hypoteční smlouva se zachová za původně sjednaných podmínek. Z hypotéky vyplatí nový majitel původní majitele.

Čtvrtou možností je vyvázání jednoho z dlužníků z úvěru. Manželé musí doručit bance potvrzení o rozvodu nebo o zúžení společného jmění manželů dohodou (notářský zápis). Osoba, která úvěr přebírá musí bance doložit požadovanou výši příjmu nutnou ke splácení. Pokud nemá dostatečný příjem, řešením může být další dlužník např. osoba příbuzná.