Mortgage interest as a tax deduction

Řešení vlastního bydlení je státem podporováno i formou snížení daňového základu o zaplacené úroky z hypotéky. Jak vysokou daňovou úsporu přináší odpočet zaplacených úroků? Jak postupují zaměstnanci a jak podnikatelé?

Roční daňový základ o zaplacené úroky z hypotéky je možné snížit pouze v případě, že je hypotečním úvěrem řešena vlastní bytová situace daňového poplatníka. Tato podmínka je v praxi nejčastěji splněna koupí bytu nebo domu, výstavbou domu nebo nákupem pozemku.

Při koupi rekreační nemovitosti nebo nemovitosti určené k pronájmu na hypotéku si tedy nelze následně daňový základ snížit, neboť nejsou splněny podmínky pro odečet úroků z hypotéky z daní. Správně zvolená hypotéka na zajímavou nemovitost určenou k pronájmu je však dobrým investičním rozhodnutím, i když si nelze o zaplacené úroky snížit daň z příjmu.

Inflace je vyšší než úrokové sazby

Přestože aktuální úrokové sazby stoupají, tak je průměrná hypotéční úroková sazba stále značně nižší než současná inflace. Možností, jak snížit náklady na pořízení vlastního bydlení, je koupě družstevního bytu.

Hypoteční kalkulačka

Žadatelé o hypotéku by měli do celkové kalkulace nákladů na hypotéku zakalkulovat i právě nižší odvod na dani z příjmu fyzických osob během splácení hypotéky. Hypotéka je závazkem na dlouhou dobu a za všechny roky splácení se jedná o významnou daňovou úsporu, která snižuje celkové náklady na hypoteční úvěr.

Limit pro daňový odpočet

Zaplacené úroky z hypotéky snižují při splnění zákonných podmínek daňový základ maximálně o 150 000 Kč, pokud se jedná o hypotéky sjednané od roku 2021. U starších hypoték platí dřívější dvojnásobně vysoký limit 300 000 Kč. Snížení maximální částky odpočtu se dotýká lidí s vysokými příjmy čerpajícími nadstandardní hypotéku. Snížení limitu by tedy nemělo ovlivňovat rozhodování, zdali úvěr na bydlení čerpat či nikoliv.

Uplatnění daňového odpočtu úvěru na bydlení

Zaplacené úroky u hypotéky nesnižují zaměstnancům měsíční daň z příjmu, ale vždy až za celý kalendářní rok. Pro uplatnění daňového odpočtu doručí zaměstnanci mzdové účetní potvrzení od banky a po provedení ročního zúčtování daně obdrží daňový přeplatek. Zaměstnanci tak mají nárok na zpětné vrácení daně za hypotéku. Osoby samostatně výdělečně činné si sníží daňovou povinnost o zaplacené úroky z hypotéky až v daňovém přiznání.

Kolik dostanu zpětně na dani z úroků hypotéky?

Daňová úspora na dani z příjmu fyzických osob díky odpočtu zaplacených úroků z hypotéky činí u daňového základu za rok 2021 do 1 701 168 Kč, 15 % částky daňového odpočtu, při vyšším daňovém základu dokonce již 23 %. Důvodem je skutečnost, že v Česku jsou zavedena dvě daňová pásma a odpočet hypotéky snižuje daňový základ. Za rok 2022 se odvádí vyšší 23% daň z příjmu nad roční daňový základ ve výši 1 867 728 Kč.

Příklad 1 – Úspora na dani z příjmu 15 %
Podnikatel Marek měl hrubý zisk za rok 2021 ve výši 840 000 Kč. Při výpočtu daně z příjmu fyzických osob uplatní v daňovém přiznání pan Marek slevu na poplatníka a daňový odpočet o zaplacené úroky z úvěru ve výši 79 400 Kč.

Odpočet hypotéky přináší panu Markovi daňovou úsporu ve výši 11 910 Kč. Kdyby neuplatnil daňový odpočet, tak by roční daň z příjmu byla 98 160 Kč (840 000 Kč x 15 % - 27 840 Kč). Daňová úspora dosahuje 15 % (11 910 Kč: 79 400 Kč) částky daňového odpočtu.

Příklad 2 – Úspora na dani z příjmu 23 %
Podnikatelka Darina měla hrubý zisk za rok 2021 ve výši 2 150 000 Kč. Při výpočtu daně z příjmu fyzických osob uplatní v daňovém přiznání uplatní paní Darina slevu na poplatníka a daňový odpočet o zaplacené úroky z úvěru ve výši 125 600 Kč.

Odpočet hypotéky přináší paní Darině daňovou úsporu ve výši 28 888 Kč. Kdyby neuplatnila daňový odpočet, tak by roční daň z příjmu byla 330 567 Kč. Daňová úspora dosahuje 23 % (28 888 Kč: 125 600 Kč) částky daňového odpočtu.