Mortgage refinancing has its conditions

V letech 2016 až 2017 se úroky u hypoték pohybovaly na úrovni dvou procent. Ti, kdo si tehdy zvolili pětiletou fixaci, mohou být nemile překvapeni, kolik činí úroky u hypoték teď a o kolik jim kvůli tomu stoupne měsíční splátka.

Týká se to podle odhadů bankéřů až desítek tisíc domácností. Jen některé z nich si přitom úrok zafixovaly třeba už loni prostřednictvím sjednání takzvané dopředné fixace úrokové sazby. Což je nástroj na uzavření nové výše úroků s ročním nebo i dvouročním předstihem. A to ve výši, která odpovídá aktuálně nabízeným úrokům na trhu v době sjednání tohoto smluvního dodatku. Avšak udělat si revizi svého hypotečního úvěru by měli pravidelně provádět všichni dlužníci. To kvůli tomu, že hypotéky prudce zdražují spolu s tím, jak razantně kvůli inflaci zvedá základní úrokové sazby Česká národní banka.

Refinancování může zdražit nejen kvůli zdražování hypoték

Zákon o spotřebitelském úvěru totiž stanoví, že výše požadované náhrady nákladů ze strany bank a spořitelen nesmí přesáhnout 1 % z předčasně splacené části celkové výše hypotéky. Banky a spořitelny zároveň omezuje ve výši uplatňovaného poplatku. Na dlužníkovi smějí požadovat pouze náhradu ve výši takzvaně účelně vynaložených nákladů na ukončení smlouvy. To jsou de facto náklady na administrativní zpracování, které ale bance zdaleka nepokryjí ušlý zisk z předčasně splacené hypotéky. Refinancování přitom má jasně daný postup.

Práva a povinnosti věřitelů dle Zákona o spotřebitelském úvěru

• Pro případ předčasného splacení úvěru má věřitel právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu vzniknou v souvislosti s předčasným splacením.
• Výše náhrady nákladů nesmí přesáhnout 1 % z předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru. A to ve všech případech, kdy přesahuje doba mezi předčasným splacením a sjednaným koncem spotřebitelského úvěru 1 rok. Není-li tato doba delší než jeden rok, nesmí výše náhrady nákladů přesáhnout 0,5 procenta z předčasně splacené části celkové výše úvěru.
• Výše náhrady nákladů nesmí přesáhnout částku úroku, kterou by spotřebitel zaplatil za dobu od předčasného splacení do skončení spotřebitelského úvěru, a v případě spotřebitelského úvěru na bydlení za dobu od předčasného splacení do konce období, pro které je stanovena pevná zápůjční úroková sazba.

Banky dlouhodobě tlačily na legislativní úpravu podmínek, za kterých může dlužník předčasně splatit hypoteční úvěr při refinancování a přechodu k bance jiné. V Česku byla praxe taková, že některé banky si účtovaly za předčasné ukončení smlouvy vysoké poplatky.

Co dál říká Zákon o spotřebitelském úvěru

Zákon o spotřebitelském úvěru, ale dává i další výhody dlužníkům. Konkrétně jde o případy, kdy bylo předčasné splacení provedeno v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení spotřebitelského úvěru. Dále u spotřebitelského úvěru poskytnutého formou možnosti přečerpání a konečně v období, pro které není stanovena pevná zápůjční úroková sazba.

• Spotřebitelský úvěr na bydlení může být splacen bez náhrady také v případě, kdy dlužník, nebo jeho manžel či partner zemře, nebo se stane invalidní nebo je dlouhodobě nemocný.
• Zákon řeší také situaci, kdy dojde k prodeji nemovitosti, kterou byl úvěr financován nebo zajištěn. Pokud k takovému prodeji dojde a úvěrová smlouva trvá déle než dva roky, má poskytovatel úvěru nárok na náhradu, ale tato náhrada může být maximálně 1 % z předčasné splátky, nejvýše však 50 000 Kč.
• U spotřebitelských úvěrů na bydlení je tak například možno splatit bez poplatků až 25 % z výše úvěru během jednoho měsíce před dnem výročí uzavření smlouvy. Klient, který by chtěl tuto možnost maximálně využít, má tedy možnost během čtyř let úvěr zcela splatit, aniž by měl poskytovatel úvěru nárok na jakoukoli náhradu za předčasné splacení.

Na závěr uveďme, že právě díky zákonu o spotřebitelském úvěru u refinancování hypotéky či u předčasně splaceného jakéhokoli úvěru jsou výhody na straně dlužníka. To značí, že se svým úvěrem může pracovat v čase tak, aby docílil co nejnižších nákladů na něj.