Odhad nemovitosti: Jak funguje a jaké jsou rozdíly?

Hypoteční úvěr je zajištěný konkrétní nemovitostí

Hypotékou se rozumí dlouhodobý úvěr, který je zajištěný nemovitostí na území ČR zapsanou v katastru nemovitostí. Banka si k ní zřídí zástavní právo pro případ, že byste dlouhodobě nespláceli svůj závazek. Jako podklad ke schválení žádosti o hypotéku slouží kromě jiného i ocenění nemovitosti provedené zkušeným odhadcem.

Jak takového odhadce vybrat?

Bojíte se, že si odhadce nevyberete správně? Buďte v klidu, jeho výběr vám nemusí dělat starosti. Každá banka spolupracuje s větším množstvím odhadců a nějakého vám buď přidělí, nebo vám alespoň dá jejich seznam a vy si z něj vyberete. Že jste si už odhad nechali sami zpracovat? Pak si ověřte, zda vám jej banka uzná. Většinou totiž nesmí být starší 6 měsíců a měl by ho vypracovat odhadce, se kterým banka spolupracuje.

Co k odhadu budete potřebovat?

K tomu, aby odhad mohl být proveden je zapotřebí doložit:

• Aktuální list vlastnictví, který získáte buď na katastrálním úřadě nebo na pobočce České pošty s Czech POINTEM. Vyžádat si ho za vás také může banka nebo realitní kancelář.
• Nabývací titul neboli smlouva, která dokazuje, kdo nemovitost vlastní a jakým způsobem jí nabyl. Může jít o kupní smlouvu, smlouvu o dědictví nebo třeba smlouvu o převodu družstevní jednotky.

Jak odhad vlastně probíhá?

K ocenění nemovitosti dochází po prvotním bankovním scoringu zájemce o úvěr a je jednou ze základních podmínek zásadních pro schválení hypotečního úvěru. Provádí se prohlídka, která trvá asi hodinu a její termín si domluvíte s odhadcem. Po ní dojde k vypracování odhadu, ocenění nemovitosti pak odhadce předá bance.

Aby vše proběhlo bez problémů a zpracování odhadu nemovitosti netrvalo víc než obvyklých zhruba 14 dnů, je důležité si připravit dokumentaci k nemovitosti a umožnit odhadci, aby si všechny místnosti prošel, změřil a nafotil exteriér i interiér stavby. Pokud k nemovitosti patří i další pozemky, bude se zajímat i o ně.

K ocenění nemovitosti může použít hned několik metod, nejčastější je porovnávací metoda (odhadce porovná cenu nemovitosti s cenami jiných srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě), u budoucích pronájmů je zase běžná výnosová metoda.

Víte, že odhadce se vás bude i vyptávat na nejrůznější věci, mezi nimi například:

• Jaké je stáří bytu nebo domu?
• Došlo k jeho rekonstrukci, případně kdy?
• Jaké stavební materiály byly na stavbu použity?
• Má nemovitost nějaké vady?
• Jaký je počet místností a jejich velikost?
• Jaké je napojení na inženýrské sítě?
• Je k domu nějaké příslušenství?
• Jsou na dům vázaná věcná břemena?
• Jaké jsou aktuální nájemní vztahy?
• Jaká je orientace ke světovým stranám?

Náš tip: Mnohé banky už dnes umí provést odhad nemovitosti online. Vyhnete se tak osobní návštěvě odhadce, místo toho mu ale dodáte podklady jako aktuální fotografie nemovitosti, její výměru a základní popis. Podle toho vypracuje odhad, jehož výsledkem ale může být konzervativnější výsledná cena. Jak by také ne, nemovitost osobně neviděl. Na druhou stranu takové ocenění vyjde na pár korun, kdežto u klasického odhadu se ceny většinou pohybují mezi 3-5 tisíci Kč. Čím víc listů vlastnictví nebo pozemků k nemovitosti patří, tím vyšší je i cena odhadu.

Na jakou hodnotu se oceňuje nemovitost?

Setkat se můžete se třemi typy cen, ty se odvíjí od toho, jakým způsobem hodláte hypotéku využít.

• Tržní neboli současná cena vyjadřuje aktuální cenu nemovitosti a využívá se ve chvíli, kdy chcete hypotékou financovat koupi již existující nemovitosti.
• Cena budoucí najde uplatnění u hypotéky na rekonstrukci nebo výstavbu nemovitosti, zohledňuje stavební záměr.
• Minimální cena se využívá u rozsáhlých rekonstrukcí, při kterých hodnota nemovitosti v určitou chvíli klesne na úplné minimum.

Co má vliv na výslednou hodnotu nemovitosti?

Existuje celá řada faktorů, které mohou cenu nemovitosti zvýšit, nebo naopak snížit. Mezi ty nejdůležitější patří konkrétní lokalita, technický stav nemovitosti, její rozloha, prodejnost a poptávka po vlastním bydlení v dané lokalitě.

Tržní cena se s tou odhadní většinou shoduje

V 90 až 95 procentech případů se kupní cena shoduje s odhadní cenou, což je důležité zjištění. Za takovou přesností stojí zejména realitní kanceláře, které umí kupní cenu nastavit ve srovnání s těmi, kdo se nemovitost snaží prodat na vlastní pěst, velmi přesně. Ve zbývajících procentech dojde k odchylce a kupní cena je vyšší než ta odhadní. Jen výjimečně přesáhne odhadní cena kupní cenu.