Mortgages for investment properties make sense. Still it has some hiccups.

Při sjednávání hypotéky na byt na pronájem je povinné banku pravdivě informovat o účelu nákupu nemovitosti. Kdo uvede jako účel nákupu další pronájem, dostane horší podmínky hypotečního úvěru, než když uvede jako účel pořízení nemovitosti vlastní bydlení. V prvním případě mu banka třeba jen poskytne pouze 75 % hodnoty zastavované nemovitosti a počítat je třeba i s vyššími úroky. Ve prospěch investorů do investičních nemovitostí na hypotéku na druhou stranu ale mluví to, že při posuzování každého nového hypotečního úvěru banky z části akceptují i příjmy z budoucího pronájmu pořizované nemovitosti. Do hypotečního úvěru spojeného s investicí do dalšího pronájmu, by měli vstupovat lidé, kteří již nějaké volné investice mají. Případný neúspěch a následný prodej investičních bytů může být pro investora velice nákladný.

Příklad z praxe

Investice do nemovitostí na hypotéku může být úspěšná jen za předpokladu, že je správně provedená a řízená. Vyžaduje to aktivní přístup při výběru správné investiční nemovitosti i jejím dlouhodobém pronajímání. Výjimkou v této oblasti pak nejsou ani lidé, kteří využijí hypoteční úvěr k nákupu hned několika investičních nemovitostí, aby jim zisk z nájmů pokryl veškeré jejich náklady na něj. A často třeba i ryze z ekonomických důvodů bydlí v nájmu.

Uveďme si to na příkladu: Máme dva kupující bytu na hypotéku: Jeden si na 90% hypotéku pořídí za 4,5 milionu korun běžně velký byt a po dobu 30 let bude splácet bance každý měsíc 18 500 korun. Naopak druhý si za stejné peníze koupí na 90% hypotéku tři malé byty na pronájem a sám jde bydlet do nájmu za 12 500 korun. Oba mají hypotéky splatné 30 let s kupříkladu i stejnou „hyposazbou“ ve výši 3,62 %. Rozdíl je v tom, že ten, který si za 4,5 milionu korun koupil běžně velký byt, zaplatí bance každý měsíc 18 500 korun, zatímco ten, který investoval do investičních bytů, při jejich úspěšném pronájmu dostane každý měsíc po odpočtu všech nákladů čistý nájem ve výši 19 500 korun (6 500 Kč na byt). Po zaplacení hypotečních splátek mu tisícikoruna zbyde. Ve finále bydlí oba, ale první vydává na své bydlení o sedm tisíc korun měsíčně více. V úvahu je potřeba ale ještě zdůraznit, že ne pokaždé je to s investicí do nemovitostí tak snadné. Nezapomínejme zvláště na následující okolnosti.

• Hypotéka je závazek na mnoho let. I když jsou dnes úroky nízké, tak je skoro jisté, že až skončí fixace úrokové sazby, a bude třeba refinancovat, budou se úroky zvyšovat.
• Nájemníci přicházejí a odcházejí, mezera mezi odstěhováním původního nájemníka a novým nájemníkem může být i několikaměsíční.
• Nezanedbatelné jsou i náklady na opravy, údržby bytu (více bytů = více nákladů) a poplatky spojené s držením nemovitosti – daň, pojištění atd.
• Mnoho investorů nezapočítává (zapomíná) na 15% daň z nájmu, kterou musí ročně odvádět. atd.

Má to své háčky

Najít ke koupi dobrý investiční byt za rozumnou cenu je na současném nemovitostním trhu čím dál obtížnější. Po malých investičních bytech na pronájem, které často slouží mladým lidem jako startovací byty, je až čtyřnásobně vyšší poptávka než po velkých bytech. Už to jde proti základnímu pravidlu, že investiční nemovitost musí být co nejlevnější, aby příjmy z pronájmu dokázaly pokrýt náklady na hypotéku. Přitom platí, že až 70 % ceny nemovitosti tvoří lokalita. I tak je ale třeba postupovat obezřetně. Ceny nemovitostí nebudou všude jenom růst a dojít může i k poklesu příjmů z pronájmů. Důležité je i se orientovat v právních aspektech nájemního vztahu, péči o nájemce, pojištění nemovitosti a zdanění pronájmu.