Má smysl letos přemýšlet o investiční nemovitosti?

Vývoj cen nemovitostí v Česku

V roce 2022 dosáhl vývoj cen nemovitostí svého vrcholu v prvním čtvrtletí a od té doby došlo ke značnému poklesu. Tento vývoj nabízí kupujícím příležitost k získání bytu nebo rodinného domu za nižší cenu. Největší pokles ceny zaznamenaly starší byty, rodinné domy a nemovitosti určené k individuální rekreaci. Novostavby však zatím zůstávají cenově stabilní, a tak se developery snaží přilákat zákazníky například nabídkou dotované hypotéky nebo výhodným vybavením.

Hypoteční specialisté si myslí, že současný cenový pokles přináší kupujícím zajímavé příležitosti. Nabídka je širší než v minulých letech, a přestože je počet kupujících omezený, prodejci jsou nuceni slevit ze svých cenových požadavků. Protože ceny jsou nižší, nákup nemovitosti jako investice je v roce 2023 velmi zajímavý. I přes aktuálně vysoké úrokové sazby se nákup na hypotéku může stát finančně výhodným.

Jak se pozná investiční nemovitost

Většina obyvatel České republiky vlastní byt nebo rodinný dům pro osobní bydlení. Nicméně existuje řada lidí, kteří si pořizují další nemovitosti jako investici. Vlastnictví investiční nemovitosti může přinášet pravidelný příjem z pronájmu a v případě prodeje mohou majitelé profitovat z růstu tržní ceny.

Důvody pro pořízení investiční nemovitosti jsou různé. Někteří lidé ji pořizují jako dar pro své děti, kteří se ji v budoucnu mohou rozhodnout využít k osobnímu bydlení. Jiní ji po odchodu do důchodu prodají a získají tak finanční prostředky. Investiční nemovitost mohou lidé financovat z vlastních zdrojů nebo pomocí hypotéky nebo kombinace obou možností.

Hodnota i cena nemovitostí neustále rostou

Češi často investují do nemovitostí, protože se jedná o stabilní a výnosnou investici. V průzkumu provedeném Asociací pro kapitálový trh ČR, byly nemovitosti označeny za nejlepší životní investici. Je to proto, že nemovitosti dlouhodobě poráží inflaci a dokážou tedy ochránit rodinné úspory před znehodnocením. Ceny bytů v Česku například od roku 1998 do konce roku 2019 vzrostly v průměru 4,25krát. V posledních dvou letech, i přesto pandemie COVID-19, ceny nemovitostí vzrostly o další desítky procent.

Nicméně, dlouhodobý trend růstu nemovitostí je občas narušen propadem. Například světová finanční krize na konci roku 2008 způsobila propad cen nemovitostí v Česku o zhruba 18 procent. Ceny rodinných domů však klesaly méně, pouze o 4,6 %. Následovala tříletá stagnace.

Aktuálně se český realitní trh nachází v korekci, což způsobuje vysoké úrokové sazby hypoték, které jsou pro řadu zájemců nedostupné. V minulém roce ceny nemovitostí klesaly v rozmezí 5 až 17 procent, s ohledem na lokalitu, technický stav a velikost nemovitosti. Očekává se, že pokles cen bude pokračovat i letos, protože poptávka po nemovitostech zůstane velmi nízká.

Růst nájemného znamená větší zisk pro investory

Zvýšený zájem o pronájmy je často výsledkem hůře dostupného vlastního bydlení. Tento trend může mít za následek zvýšení nájemného, protože majitelé nemovitostí si mohou dovolit účtovat vyšší poplatky za pronájem. Vývoj nájemného v Česku ukázal, že nájemné v metropolitních oblastech jako Praha a Brno se zvýšilo v průměru o 18 % a 10 %.

S narůstajícím nájemným majitelé nemovitostí často doplňují do nájemních smluv doložky, které umožňují průběžné navyšování nájemného o inflaci. Specialisté na hypotéky očekávají, že v letošním roce se nájmy v atraktivních lokalitách s kvalitní infrastrukturou a dopravní obslužností dále zvýší. I v budoucnu se tak nájemné bude pravděpodobně zvyšovat v důsledku rostoucí poptávky po pronájmech.

Vyplatí se aktuálně nákup investiční nemovitosti?

Realitní trh v současné době nabízí příležitost pro zájemce o investiční nemovitosti, protože ceny klesají. Někteří prodávající dokonce nabízejí slevu za rychlé jednání. Například u městského bytu o velikosti 60 metrů čtverečních může být úspora o několik set tisíc korun oproti předchozím letům.

Podle odborníků může nižší kupní cena kompenzovat stávající vyšší měsíční splátky hypotéky, protože se v průběhu následujících tří let očekávají pokles úrokových sazeb na 3 až 4 procenta. To vede k nižším splátkám hypotéky po refinancování.

Majitelé investičních nemovitostí se nemusí obávat nedostatku nájemníků. Zájem o pronájmy výrazně narostl, především ve velkých městech, a bude pravděpodobně vysoký i v budoucnosti.

Jak na nákup nemovitosti na pronájem

Pokud se rozhodnete investovat do nemovitosti, je důležité zvažovat i otázku financování. Ne všichni mají hotovost na úhradu celé kupní ceny, ale i ti, kteří část peněz půjčí, mohou využít některé výhody. Například mohou investovat volné peníze do jiných aktiv nebo je použít jako vstupní kapitál při nákupu další nemovitosti.

Investovat do nemovitostí můžete i s minimem peněz, pokud vlastníte jinou nemovitost bez úvěru, kterou můžete dát do zástavy a s pomocí nové hypotéky pak pořídit další nemovitost k pronájmu. To může být výhodné zejména pro ty, kteří chtějí investovat do nemovitostí, ale nemají dostatek hotovosti na nákup.

Další možností, jak získat peníze na nákup investiční nemovitosti, je refinancování stávající hypotéky. Pokud již delší dobu splácíte hypotéku, současná hodnota nemovitosti v zástavě může být mnohem vyšší než v době podpisu úvěrové smlouvy. V takovém případě můžete při refixaci nebo refinancování hypotéky navýšit částku úvěru a získat tak peníze na nákup další nemovitosti.

Tento postup může být zajímavý zejména pro rodiče, kteří chtějí svým dětem zajistit vlastní bydlení v budoucnu. Investiční byt mohou pronajímat a mít tak další pravidelný zdroj příjmu. Využití cizích zdrojů může být pro zájemce o investiční nemovitosti výhodné, protože jim umožní maximalizovat svůj potenciální výnos.