Co je předčasné splacení hypotéky?
Při sjednání hypotečního úvěru si sjednáváte nejen datum a výši splátky nebo výši úroků, ale také dobu její splatnosti. Tato doba se nejčastěji pohybuje mezi 25-30 lety, ve smlouvě je přesné datum, kdy máte úvěr splatit. Pokud se tak rozhodnete učinit dříve, pak je řeč právě o předčasném splacení hypotéky.
Dalším důležitým pojmem, který je spojený s hypotékou a vy si ho ve smlouvě musíte pohlídat, je doba fixace úrokové sazby. Tím se myslí doba, po kterou máte jistotu neměnné úrokové sazby, po skončení fixace dojde k tzv. refixaci. Během splácení hypotečního úvěru k tomu dojde několikrát, s blížícím se koncem doby fixace, kterou si ve smlouvě sjednáte, nastává období vhodné k vyjednávání s bankou o výši úrokové sazby, k refinancování hypotéky nebo právě k jejímu předčasnému splacení.
Víte, že možnost refinancování nebo předčasného splacení hypotéky byste měli začít řešit alespoň 3 měsíce před koncem doby fixace?
Co nás vede k předčasnému splacení?
Nikdo z nás neví, co mu osud přichystá, můžeme přijít o práci, onemocnět, stěhovat se, rozvést se, může nám zemřít partner a mnoho dalšího. To všechno jsou situace, proč mnohdy začneme uvažovat, že nemovitost prodáme a hypotéku předčasně splatíme. Je to pochopitelné, přece jen je hypotéka dlouhodobý závazek, který už možná nezvládneme plnit. Kromě toho ale k předčasnému splacení mohou vést i jiné důvody, například výhodnější úrokové sazby.
Pro nás je to výhodné, pro banku, u které hypoteční úvěr máme sjednaný, už ale ne. Ještě do konce letošního roku platí, že si při předčasném splacení před koncem sjednané fixace mohou naúčtovat jen účelně vynaložené náklady související s předčasným splacením hypotéky, což v praxi činí většinou jen pár stokorun, bance ale vznikne větší finanční ztráta.
I to je možná důvod, proč 14. června 2023 vláda schválila novelu o spotřebitelském úvěru, která tzv. hypoteční turistiku značně znevýhodňuje. Na druhou stranu ale také částečně rozšířila seznam situací, kdy lze hypotéku předčasně splatit bez poplatku.
Hypoteční změny v roce 2024 pod drobnohledem
Zmíněná novela přináší hned několik úprav v oblasti předčasného splacení hypoték a dalších spotřebitelských úvěrů na bydlení, doba účinnosti novely je navržena na 1. ledna 2024. Změny v ní uvedené se dotknou jak úvěrových smluv uzavřených od 1. 1. 2024, tak těch stávajících.
Hlavní změnou je úprava výše náhrady pro banku při předčasném splacení úvěru před vypršením fixace. Tento poplatek ve výši až 2 % z nesplacené části jistiny má podle Ministerstva financí bankám vyvážit to, že jim v důsledku předčasného splacení skončí i výnosy z úroků. Novela ale zachovává dosavadní právo splatit zdarma každý rok 25 % původní jistiny za jakýchkoli podmínek, rozšiřuje i možnosti, kdy lze hypotéku předčasně splatit bez poplatku, a to např. při vypořádání společného jmění manželů nebo v případě prodeje nemovitosti po dvou letech nebo později od její koupě.
Novela počítá i s dohledem ČNB
Banky si doposud účelně vynaložené náklady mohly vykládat dle sebe, tudíž i odlišně, s nástupem platnosti novely ale dojde ke změně. Česká národní banka bude na správnost výpočtu poplatku při předčasném splacení dohlížet, lidem také slibuje nové online kalkulačky, které mají výpočet předčasného splacení usnadnit.
Kdy můžete hypotéku splatit předčasně a bez poplatku?
I po novelizaci zákona jde o tyto situace:
- Po vypršení sjednané fixace úrokové sazby.
- Do 3 měsíců od sdělení nové výše úrokové sazby od vaší banky.
- V případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta banky nebo jeho manžela/manželky.
- V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.
- U úvěru poskytnutého formou možnosti přečerpání.
Vyplatí se hypotéku předčasně splatit?
To záleží. Než se pro předčasné splacení rozhodnete, vše si pořádně promyslete a spočítejte, v potaz vezměte nejen finanční úsporu, ale i další (ne)výhody předčasného splacení. Až vejde novela v platnost, při refinancování hypotéky před vypršením fixace je třeba nejprve vyčíslit výši poplatku za předčasné splacení, což vám rozhodování usnadní. Můžete částku porovnat s tím, co byste na splátkách ušetřili.
Krásně to dokládá i následující příklad. Pokud byste si letos sjednali hypotéku ve výši 3 000 000 kč, se splatností 25 let, úrokovou sazbou 6 % a dobou fixace 5 let, činí měsíční splátka cca 19 000 Kč. Pokud by například po 3 letech od sjednání klesly sazby na 3 %, měsíční splátka by se snížila na 15 000 Kč a úspora za 2 roky do konce sjednané fixace by po započtení poplatku za předčasné splacení dosáhla skoro 40 000 Kč.
