Co si z článku odnést
- Možnost snížit si základ daně až o desítky tisíc korun ročně díky úrokům z hypotéky.
- Nárok mají jen fyzické osoby, které splňují zákonné podmínky a využívají nemovitost k vlastnímu bydlení.
- Odpočet se uplatňuje v rámci ročního zúčtování nebo daňového přiznání, a to zpětně za uplynulý rok.
- Je potřeba doložit potvrzení o zaplacených úrocích, vlastnictví nemovitosti a trvalé bydliště.
- Při správném uplatnění lze výrazně snížit daňovou povinnost.
Kdo má nárok na odpočet úroků z hypotéky?
Odpočet úroků z hypotečního úvěru je daňová výhoda, kterou může využít fyzická osoba, pokud splňuje několik základních podmínek. Klíčové je, že hypotéka byla sjednána za účelem zajištění vlastní bytové potřeby, tedy na koupi, výstavbu, rekonstrukci nebo údržbu nemovitosti, ve které má dlužník trvalé bydliště.
Úroky může uplatnit pouze dlužník uvedený ve smlouvě, případně spoludlužník, pokud úvěr splácí více osob. Není tedy možné, aby si například odpočet uplatnil rodič, který sice úvěr splácí, ale nemovitost nevyužívá k vlastnímu bydlení.
„Odpočet úroků je skvělý způsob, jak lidem s hypotékou kompenzovat vysoké náklady na splácení. Mnoho lidí ale neví, že nárok na odpočet ztrácí například při pronájmu nemovitosti bez trvalého pobytu,“ upozorňuje Marek Pavlík, majitel portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Jaká je maximální výše odpočtu?
Maximální částka, kterou si můžete z úroků odečíst, činí aktuálně 150 000 Kč ročně na jednoho poplatníka. U manželů, kteří mají společnou hypotéku, platí, že každý může uplatnit polovinu této částky, nebo se mohou dohodnout, že celou částku uplatní pouze jeden z nich.
Výše odpočtu se vztahuje pouze na zaplacené úroky – nikoli na celou splátku hypotéky, která zahrnuje i splátku jistiny a poplatky. Banka vám na konci roku vystaví potvrzení o zaplacených úrocích, které slouží jako podklad pro uplatnění odpočtu.
Pokud jste hypotéku čerpali jen po část roku, můžete uplatnit pouze poměrnou část z maximální výše 150 000 Kč.
Jaké podmínky musíte splnit?
Pro úspěšné uplatnění odpočtu je nutné splnit několik podmínek:
- Hypotéka musí být využita na vlastní bydlení.
- Musíte být vlastníkem nemovitosti, na kterou se úvěr vztahuje.
- V nemovitosti musíte mít trvalý pobyt.
- Úvěr musí být sjednán s bankou nebo jinou oprávněnou institucí.
- Hypotéka nesmí být sjednána na podnikatelské účely.
U nemovitostí určených k pronájmu nebo investici odpočet nelze uplatnit, pokud v nich nemáte trvalý pobyt.
Jak postupovat při uplatnění odpočtu?
Způsob uplatnění odpočtu se liší podle toho, zda jste zaměstnanec nebo osoba samostatně výdělečně činná (OSVČ). Zaměstnanci mohou uplatnit odpočet v rámci ročního zúčtování daně, které provádí mzdová účetní. K tomu je třeba do poloviny února doložit potvrzení o zaplacených úrocích a případně další dokumenty.
OSVČ odpočet zahrnou přímo do daňového přiznání, které podávají sami. Úroky z hypotéky se zapisují do příslušné přílohy daňového přiznání, konkrétně do oddílu „Nezdanitelné části základu daně“.
Potvrzení o úrocích vám banka nebo stavební spořitelna posílá automaticky každý rok v lednu. Pokud ho nedostanete, můžete si ho vyžádat online přes internetové bankovnictví.
Jak je to při refinancování hypotéky?
Refinancování hypotéky nijak neomezuje možnost daňového odpočtu. Je však důležité, aby nová smlouva navazovala na původní účel – tedy opět šlo o zajištění vlastní bytové potřeby. V takovém případě je možné pokračovat v uplatňování odpočtů bez přerušení.
Pokud dojde ke změně účelu úvěru (například na investiční byt), nárok na odpočet zaniká. Banka nebo finanční úřad má právo si tyto skutečnosti ověřit.
Společná hypotéka manželů nebo partnerů
U společné hypotéky si mohou odpočet uplatnit oba partneři, pokud jsou oba uvedeni ve smlouvě a splácejí úvěr. Maximální limit 150 000 Kč ročně se v takovém případě dělí mezi ně. Je však třeba rozhodnout, kdo z partnerů si odpočet uplatní, nebo zda si ho rozdělí rovným dílem.
V případě, že jeden z partnerů nemá dostatečný daňový základ, může být výhodnější, aby si celou částku uplatnil ten druhý. Tento postup je nutné doložit i v rámci přiznání.
Nejčastější chyby při uplatnění odpočtu
Jednou z nejčastějších chyb je uplatnění odpočtu na nemovitost, ve které nemáte trvalé bydliště. Další chybou je uplatnění úroků z úvěru, který byl sjednán na rekreační objekt nebo investici.
Někteří lidé také zapomínají aktualizovat informace u zaměstnavatele, nebo nedodají potvrzení o zaplacených úrocích včas. V případě OSVČ bývá problém s chybným zařazením částky do špatné části daňového přiznání.
Praktický přínos a výpočet úspory
Pro představu – pokud za rok zaplatíte na úrocích z hypotéky například 85 000 Kč, a spadáte do 15% daňové sazby, můžete si snížit daň až o 12 750 Kč. Pokud navíc uplatníte i další nezdanitelné položky (například dary, životní pojištění či penzijní spoření), může být úspora ještě vyšší.
Výpočet je jednoduchý: zaplacené úroky × daňová sazba. Nezapomeňte, že skutečnou výši úroků zjistíte pouze z potvrzení od banky.
