Jak postupovat při čerpání hypotečního úvěru na stavbu nebo koupi nemovitosti

Čerpání hypotečního úvěru lze obecně rozlišit na jednorázové a postupné.

Jednorázové čerpání je typické pro situace, jako je koupě nemovitosti, refinancování stávající hypotéky nebo řešení majetkových vztahů. Na druhou stranu, postupné čerpání se využívá především při výstavbě nebo rekonstrukci. Specifické podmínky čerpání se odvíjejí od zamýšleného účelu úvěru.

Avšak existují určité podmínky čerpání, které jsou konstantní bez ohledu na to, pro jaký účel je hypotéka určena.

Základní kritéria pro čerpání hypotéky

Splnění podmínek pro získání hypotéky a její schválení bankou ještě neznamená okamžité vyplacení peněz. Před vyplacením finančních prostředků může banka požadovat:

• podepsanou kupní smlouvu,
• pojištění nemovitosti s vinkulací ve prospěch banky,
• podaný návrh na vklad zástavního práva spolu se zástavní smlouvou na katastrálním úřadě,
• doklad o zaplacení části kupní ceny z vlastních zdrojů,
• a často také požadavek na založení běžného účtu u poskytovatele hypotéky,
• u hypoték na výstavbu je navíc nutné předložit stavební povolení.

Je důležité si uvědomit, že čerpání hypotéky probíhá bezhotovostně, což znamená, že poskytovatel převede peníze přímo na určený účet.

Jak čerpat hypotéku na nákup nemovitosti

Jak jsme již uvedli, v případě hypotéky na nákup domu nebo bytu dochází k jednorázovému čerpání. Banka vám tak jednorázově převede dohodnutou sumu.

Peníze mohou být poslány:

• na účet prodávajícího, který je uveden v kupní smlouvě,
• do úschovy u advokáta nebo notáře,
• nebo do bankovní úschovy.

To, která z těchto možností bude využita, závisí na podmínkách specifikovaných v kupní a úvěrové smlouvě. Na využití hypotéky máte standardně 12 měsíců od momentu podpisu smlouvy.

V případě pořízení nového bytu je obvykle nutné hypotéku vyčerpat do 1 roku od data uzavření smlouvy.

Další příležitosti pro jednorázové čerpání hypotéky

Podobné podmínky se uplatňují i u:

• hypotéky na vyplacení partnera,
• refinancování stávající hypotéky,
• hypotéky na investiční pronájem,
• americké hypotéky,
• a podobných úvěrových produktů.

Avšak proces čerpání těchto úvěrů se v některých aspektech liší od čerpání hypotéky na koupi domu nebo bytu.

Při hypotéce na vypořádání majetkových vztahů je vypůjčená částka převedena na účty rodinných příslušníků, kterým chcete vyplatit jejich podíl na nemovitosti, například sourozencům nebo bývalému partnerovi.

V rámci refinancování hypotéky dochází k převodu finančních prostředků mezi bankami. Nový poskytovatel úvěru tím splácí původní půjčku a poskytuje vám novou. Refinancování je vhodné plánovat na konec období s fixní úrokovou sazbou, kdy není za doplacení úvěru účtován poplatek, na rozdíl od jiných období, kdy můžete narazit na poplatky za předčasné splacení.

Americká hypotéka se odlišuje možností neprokazování konkrétního využití vypůjčených prostředků. Banka nevyžaduje dokládání účelu, jako je kupní smlouva. Na druhou stranu vám bude účtován vyšší úrok než u tradiční hypotéky a obvykle můžete získat maximálně 70 % z odhadní ceny zastavené nemovitosti. Peníze jsou následně převedeny přímo na váš účet.

Jak na čerpání hypotéky na stavbu domu

Na rozdíl od toho se čerpání hypotéky na výstavbu domu odehrává postupně. To znamená, že banka vám finance převádí po jednotlivých etapách, přičemž tyto mohou směřovat buď přímo na účet stavební společnosti, nebo na váš osobní účet, v závislosti na zvolené metodě výstavby.

Během stavebního procesu je přítomen odhadce, který průběžně monitoruje postup prací a připravuje zprávy o stádiu výstavby. Díky tomu má banka jistotu, že prostředky jsou využívány v souladu s plánem a zároveň disponuje aktuálními informacemi o hodnotě nemovitosti.

Mějte na paměti, že za vyhotovení každé zprávy o stavu stavby budete platit přibližně 1 500 Kč. Tento doklad je obvykle požadován před každým čerpáním hypotéky, takže čím více čerpání, tím vyšší budou celkové náklady. Při získávání hypotéky na výstavbu je nezbytné pravidelně předkládat důkazy o postupu prací.

U hypoték na výstavbu se rovněž vyplatí zjistit, kolik čerpání vám banka nabízí zdarma. To může přinést úsporu několika tisíc korun, zejména pokud očekáváte, že budete čerpat finanční prostředky opakovaně

Výběr banky by však neměl záviset pouze na počtu bezplatných čerpání. Důležité jsou i úrokové sazby a další podmínky úvěru. Doporučuje se proto již v počáteční fázi konzultovat vaše plány s hypotečním poradcem a společně vybrat nejvhodnější možnost.

Na postupné čerpání hypotéky na výstavbu máte obvykle 24 měsíců. Někteří poskytovatelé vám však mohou nabídnout možnost prodloužení o dalších 12 měsíců. Celkově tak můžete mít na realizaci stavby až 36 měsíců – tedy 3 roky. Je třeba si uvědomit, že do doby kompletního vyčerpání hypotéky, nebo do předčasného ukončení jejího splácení, platíte pouze úroky. Celou výši hypotečního úvěru začnete splácet až po jeho úplném čerpání.

Další příležitosti pro postupné čerpání hypotéky

Podobné podmínky čerpání jako u hypotéky na výstavbu platí i pro úvěr na rekonstrukci. Peníze obdržíte postupně a je nutné prokázat postup realizace oprav.

Stejná pravidla se vztahují i na developerské projekty ve fázi výstavby, avšak s jedním významným rozdílem. S čerpáním hypotéky můžete začít teprve po vydání prohlášení vlastníka, což bývá obvykle až po vytyčení jednotlivých bytů v domě, zpravidla po dokončení hrubé stavby.

Teprve v této fázi může banka na byt zapsat zástavní právo, které je klíčovou podmínkou pro poskytnutí hypotečního úvěru. Do tohoto okamžiku je nutné se spolehnout na vlastní finanční zdroje nebo dohodnout s developerem úpravu splátkového kalendáře.

Nedočerpání a prodloužení čerpání hypotéky

S postupným čerpáním hypotéky úzce souvisí dva důležité pojmy:

• nedočerpání hypotéky
• prodloužení čerpání hypotéky

K nedočerpání hypotéky dochází, pokud se vám podaří dům vybudovat nebo zrekonstruovat za nižší částku, než kolik jste původně předpokládali, a nevyužijete tak celou sjednanou částku hypotéky.

Tento scénář obvykle nepředstavuje problém. Banky často umožňují bez sankcí nedočerpat až 20 % z celkové dohodnuté sumy. To vám dává možnost "preventivně" si sjednat vyšší úvěr a vytvořit si tak finanční rezervu pro případ nečekaných výdajů.

Po dokončení prací, pokud není celá hypotéka vyčerpána, stačí informovat banku o ukončení čerpání úvěru a o nevyužití zbývajících prostředků. Následně začnete splácet pouze tu část, kterou jste skutečně vyčerpali. Tato flexibilita vám umožňuje mít k dispozici finanční rezervu pro pokrytí možných dodatečných prací.

Avšak po ukončení čerpání úvěru je nutné zkolaudovat stavbu v dohodnutém termínu. Ve smlouvě banka obvykle:

• stanoví pevné datum pro kolaudaci
• nebo vám dá šestiměsíční lhůtu na kolaudaci od momentu dočerpání hypotéky

Pokud nestihnete kolaudovat včas, můžete čelit vysokým poplatkům, někdy až ve výši třetiny z celkové částky úvěru.
Pokud plánujete financovat zbylé práce ze svých úspor, je důležité si předem spočítat, že vše zvládnete, zvláště pokud stavíte svépomocí.

Pokud se však stavební práce prodraží a původní úvěr nebude stačit, je možné požádat o jeho navýšení. To je obvykle možné až po kompletním vyčerpání původního úvěru a podmínky navýšení se u různých bank liší. Doporučuje se tyto podmínky ověřit ještě před uzavřením úvěrové smlouvy.

Co dělat, pokud se blíží konec doby určené pro čerpání hypotéky, ale stavba či rekonstrukce stále není dokončena a vy potřebujete dále čerpat finance?

V takovém případě je možné požádat banku o prodloužení doby čerpání. Pokud banka vaši žádost schválí, získáte více času na dokončení projektu.

Banky obvykle umožňují prodloužení o maximálně půl roku, avšak za prodloužení bývá účtován poplatek ve výši několika tisíc korun.