Co si můžete postavit na zahradě?

Sen o vlastním bydlení začíná u pozemku

Mít vlastní dům se zahrádkou, to je sen mnoha z nás. Když uzraje čas a my o jeho pořízení začneme vážně uvažovat, musíme přemýšlet nejen o tom, jak by měl vypadat a jak ho budeme financovat (máme dostatek financí nebo budeme žádat o hypotéku), ale také o tom, kde by měl stát. Tím prvním, co je třeba vyřešit, tak je výběr toho pravého pozemku. Problém ale je, že stavebních parcel je málo, a to hlavně ve velkých městech a jejich blízkém okolí.

Řešení? Ke stavbě rodinného domu se dá za určitých předpokladů využít i zahrada. Sice budete muset zainvestovat do vybudování příjezdové komunikace a dovedení inženýrských sítí, ale zase budete moci možná stavět.

Víte, že zahrady jsou ve srovnání se stavebními parcelami levnější, ale je třeba je před stavbou domu převést na stavební pozemek? To bohužel není vždy možné, proto si v případě, že nějakou tu zahradu máte, nebo si ji chcete za účelem budoucí stavby domu pořídit, ověřte, že právě u téhle zahrady je převod na stavební pozemek možný. Kromě toho popřemýšlejte, zda se k tomu hodí i velikostí a polohou.

Pozemek nebo parcela?

Když začnete přemýšlet o tom, že budete stavět, jistě se setkáte s několika pojmy, které vám možná nejsou tak úplně zřejmé, některé dokonce možná i zaměníte. Typickým příkladem je pozemek a parcela.

Pozemek definuje katastrální zákon jako část zemského povrchu, která je od sousedních částí oddělená nějakou hranicí, je jedno, zda přirozenou, nebo vytvořenou člověkem. Všechny pozemky se pak evidují jako parcely, které jsou geometricky a polohově určené, jsou zobrazené v katastrální mapě a mají parcelní číslo. Parcely se pak dále dělí na pozemkové a stavební parcely (pozemek vedený jako zastavěná plocha a nádvoří).

Podle druhu se pozemky dělí na:

• Zastavěné plochy a nádvoří
• Zemědělské pozemky
• Lesní pozemky
• Vodní plochy
• Ostatní plochy

Ale kde je zahrada? V seznamu není, kam ji zařadit? Podle katastrálního zákona patří mezi zemědělské pozemky, stejně jako ovocné sady, orná půda, vinice, chmelnice nebo trvalé travní porosty.

Jak zjistit, jaký typ pozemku máte?

Pokud pozemek kupujete, celou řadu informací vám o něm může povědět prodávající. Spoléhat se jen na tyto informace není vždy to správné řešení, proto si druh pozemku, jeho výměru, vlastníka nebo případná omezení vlastnického práva sami ověřte v katastru nemovitostí, kde se všechny pozemky evidují. Najdete tam i mapku s vyznačením hranic pozemku, což je další důležitá informace.

Víte, že využít můžete i aplikaci katastru nemovitostí?

Co se dá postavit na zahradě?

Pojmy jsme si vysvětlili, víme, kde si ověřit typ pozemku, jeho výměru apod., teď se konečně dostáváme k tomu, co se na pozemku vedeném jako zahrada, dá postavit.

Drobné stavby jako pergola, bazén, skleník nebo přístřešek na auto jsou jasná věc, tyhle stavby si tam můžete postavit bez souhlasu stavebního úřadu. Ale co takový dům? Ten už bez souhlasu stavebního úřadu rozhodně nepostavíte, stejně jako další stavby, například chatu pro bydlení nebo rodinnou rekreaci.

Víte, že malé zahradní domky, kůlny a další zahradní přístřešky postavíte bez rozhodnutí o umístění stavby i územního souhlasu? Ani jedno totiž není potřeba u staveb s jedním nadzemním podlažím do 25 m2 zastavěné plochy a 5 metrů výšky, které jsou podsklepené maximálně do hloubky 3 metrů.

Jak zahradu převést na stavební pozemek?

Pokud se zahradu chystáte koupit, určitě se podívejte do platného územního plánu obce nebo města, který upravuje základní koncepci rozvoje a uspořádání místa, najdete v něm i určení míst, kde mohou vzniknout nové stavby, kde bude park nebo komerční prostory, i to, jaké plochy mají sloužit k bydlení.

Jde o dokument, který je k vidění na příslušném obecním, městském nebo stavebním úřadě, je dostupný také online na webu obecního nebo městského úřadu. Právě on vám dá odpověď na otázku, zda je pozemek v zastavěném, zastavitelném nebo nezastavitelném území a předurčí vám další kroky. Pokud totiž není zahrnutý do zastavitelného území, nemůžete na něm stavět. Jedinou cestou, jak to změnit, je iniciovat změnu územního plánu na obecním nebo městském úřadě. Jde ale o zdlouhavý proces, jehož výsledek není zaručený.

Nezapomeňte na inženýrské sítě

Zjistili jste z územního plánu, že se pozemek nachází v zastavěném nebo zastavitelném území? Pak máte velkou šanci zahradu proměnit ve stavební pozemek.

Zjistěte si, zda byste budoucí dům mohli napojit na inženýrské sítě a zajistit přívod elektřiny, pitné vody, a v ideálním případě ho také napojit na kanalizaci. Ušetřili byste si totiž starosti s instalací septiku nebo čističky odpadních vod. Důležitá je i přístupová cesta z veřejné komunikace, která musí být způsobilá k bezproblémovému příjezdu vozidel integrovaného záchranného systému (IZS).

Máte to všechno ověřené a promyšlené, zahrada je pro stavbu domu vhodná? Pak se vydejte na stavební úřad a projednejte s nimi svůj stavební záměr. Zjistěte, jaký dům si tam můžete postavit a jaké dokumenty máte připravit pro stavební řízení.