Často kladené dotazy

Plánování hypotéky dopředu je klíčové pro úspěšný a hladký průběh celého procesu. I když není nutné ihned uzavírat hypotéku, včasná příprava vám umožní zjistit, jaké máte možnosti a na jakou výši úvěru můžete dosáhnout. Díky tomu budete schopni vybrat nejvýhodnější podmínky u různých bank a získat lepší úrokové sazby.

Plánování dopředu vám nejen šetří čas, ale také otevírá nové příležitosti a může celý proces výrazně zrychlit. Tato příprava vás také chrání před nečekanými komplikacemi, které by mohly vzniknout, pokud byste se rozhodli pro hypotéku na poslední chvíli.

Pokud se na hypotéku připravíte s předstihem, můžete se vyhnout stresu a případně i ušetřit peníze. Včasná analýza možností vám poskytne lepší přehled a zvýší šanci na získání lepších podmínek.

Banky přesně stanovují, k jakým účelům mohou být prostředky z hypotečního úvěru využity. Nejčastěji se jedná o účelové hypotéky, u nichž je nutné doložit, jak budou finance použity. Možností využití je však mnoho.

Možnosti využití hypotečního úvěru

Hypotéku lze běžně využít na:

• Koupi nemovitosti (byt, dům, stavební pozemek),
• Výstavbu nemovitosti,
• Rekonstrukci bytu či domu,
• Vyplacení podílu v rámci dědictví či rozvodu,
• Refinancování hypotéky,
• Financování rekreační nemovitosti (pokud splňuje bankovní kritéria),
• Investici do nemovitostí.

Níže jsou detailně popsány jednotlivé možnosti využití hypotéky.

Hypotéka na rodinný dům

Hypoteční úvěr lze využít na koupi novostavby i staršího rodinného domu. Banka při posuzování úvěru prověřuje kupovanou nemovitost, včetně její adresy, velikosti obytné plochy, zahrady, nádvoří a především technického stavu. Nemovitost zároveň slouží jako zástava za poskytnutý úvěr. Hypotéka na koupi rodinného domu se obvykle čerpá jednorázově.

Hypotéka na výstavbu

Pokud žadatel plánuje stavbu nemovitosti, banka uvolňuje prostředky postupně, podle aktuální fáze výstavby. Čerpání hypotéky musí být dokončeno v předem stanovené lhůtě, obvykle do dvou let. Během čerpání klient splácí pouze úroky, samotné splátky začínají až po vyčerpání úvěru.

Hypotéka na stavební pozemek

Hypotéku lze použít i na koupi stavebního pozemku, avšak ne každý pozemek banka financuje. Mezi hlavní podmínky patří:

• Pozemek musí být určen k výstavbě podle územního plánu.
• Musí mít přístupovou cestu (např. pro hasiče a záchranné složky).
• Musí být připojitelný na inženýrské sítě (elektřina, voda, kanalizace). Pokud kanalizace chybí, je třeba počítat s náklady na jímku či čističku odpadních vod.

Hypotéka na chatu nebo chalupu

Banky mohou za určitých podmínek poskytnout hypotéku i na rekreační nemovitosti, pokud splňují kritéria celoročního užívání:

• Sociální zařízení a kuchyň,
• Vytápění, vodovodní a elektrická přípojka,
• Přístupová cesta,
• Evidenční nebo popisné číslo,
• Nemovitost musí stát na vlastním pozemku.

Zástavou může být kupovaná chata nebo jiná nemovitost v osobním vlastnictví.

Hypotéka na družstevní byt

Družstevní byty nelze použít jako zástavu, proto je nutné zajistit hypotéku jinou nemovitostí. Pokud je plánován převod družstevního bytu do osobního vlastnictví, lze využít tzv. předhypoteční úvěr a následně požádat o klasickou hypotéku.

Hypotéka na rekonstrukci

V případě starších nemovitostí je často nutná rekonstrukce, modernizace či dostavba. Hypotéka může pokrýt tyto náklady. Před žádostí o úvěr je doporučeno:

• Sepsat plánované práce a předběžný rozpočet,
• Nezapomenout na finanční rezervu na nečekané výdaje.

Vyplacení spolumajitelů nemovitosti

Hypotéku lze využít k vypořádání dědictví nebo společného jmění manželů po rozvodu. Pokud jeden z vlastníků nemovitosti potřebuje vyplatit ostatní spolumajitele, lze k tomu použít hypoteční úvěr.

Refinancování hypotéky

Při konci fixace úrokové sazby mohou žadatelé převést svou hypotéku do jiné banky za výhodnějších podmínek. Tento proces se nazývá refinancování hypotéky.

Investiční nemovitosti

Někteří zájemci využívají hypotéku pro koupi nemovitosti určené k pronájmu. Tím získávají:

• Pasivní příjem z nájmu, který pomáhá pokrýt splátky hypotéky.
• Možnost zhodnocení nemovitosti v případě růstu cen.

Co banka jako účel hypotéky neuzná?

Hypotékou nelze financovat stavby a objekty, které neslouží k bydlení, například:

• Nebytové prostory určené k podnikání,
• Samostatně stojící garáže,
• Drobné stavby (např. zahradní domky).

Banky při schvalování hypoték sledují ukazatel LTV (Loan to Value), který udává poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti. Podle doporučení České národní banky (ČNB) již není možné získat hypotéku s LTV nad 90 %. Hypotéky s LTV mezi 80 % a 90 % jsou poskytovány pouze v omezeném rozsahu – banky mohou schválit maximálně 15 % těchto úvěrů.

Minimální vlastní úspory

Pro získání hypotéky je obvykle nutné mít naspořeno alespoň 25 % z kupní ceny nemovitosti. Tento podíl zahrnuje:

• Minimálně 10–20 % kupní ceny, které je potřeba pokrýt z vlastních zdrojů.
• Další náklady spojené s koupí nemovitosti, například poplatek za znalecký posudek, provizi realitní kanceláři či daňové povinnosti.

Rozdíl mezi tržní a odhadní cenou nemovitosti

Banky určují výši hypotéky na základě odhadní hodnoty nemovitosti, kterou stanovuje jejich smluvní znalec. Tato hodnota se může lišit od tržní ceny i o více než 10 %, což může znamenat potřebu vyššího podílu vlastních zdrojů.

Dodatečné náklady spojené s koupí nemovitosti

Při financování bydlení je nutné počítat také s dalšími výdaji, jako jsou:

• Daň z nabytí nemovitosti (v současnosti zrušena, ale je dobré sledovat aktuální legislativu).
• Poplatky za znalecký posudek (některé banky je hradí, jiné přenášejí náklady na žadatele).
• Provize realitní kanceláři, která může činit několik procent z kupní ceny.

Jak financovat nemovitost bez vlastních úspor?

V některých případech lze dosáhnout financování 100 % hodnoty nemovitosti kombinací hypotéky a stavebního spoření. To umožňuje pokrýt zbývající část ceny nemovitosti úvěrem ze stavebního spoření, přičemž podmínky a možnosti závisí na konkrétní bance a úvěrových produktech.

Správné nastavení financování hraje klíčovou roli při žádosti o hypotéku, přičemž banky vždy individuálně posuzují schopnost klienta úvěr splácet.

Při žádosti o hypotéku je nutné mít pojištěnou nemovitost. Banky tuto podmínku požadují, aby chránily hodnotu nemovitosti, která slouží jako zástava pro úvěr. Pojištění je klíčové v případě, že by došlo k škodě, jako je například požár nebo povodeň, protože zajišťuje, že nemovitost bude obnovena a tím se sníží riziko ztráty investice jak pro banku, tak i pro samotného klienta.

Tato povinnost je standardní podmínkou pro získání hypotéky a její splnění je nevyhnutelné pro úspěšné schválení úvěru.

Refinancování hypotéky představuje splacení stávajícího hypotečního úvěru nově sjednanou hypotékou u jiné banky. Tento krok umožňuje dlužníkovi získat výhodnější podmínky, například nižší úrokovou sazbu, úpravu výše splátek nebo flexibilnější podmínky splácení. Refinancování se nejčastěji provádí ke konci fixačního období, kdy se úroková sazba mění a klient má možnost porovnat nabídky různých bank.

Bankovní konkurence je vysoká, a proto se hypoteční poradci snaží získat nové klienty prostřednictvím atraktivních nabídek, mezi něž mohou patřit například:

• Nižší úroková sazba
• Možnost změny výše splátek
• Krátkodobé přerušení splácení v případě finančních potíží
• Jednodušší správa hypotéky
• Další výhody, například možnost získání dodatečných finančních prostředků

Kolik stojí refinancování hypotéky?

Při refinancování je důležité zohlednit možné poplatky a administrativní náklady spojené s převodem hypotéky do jiné banky. Mezi hlavní náklady patří:

• Poplatek za výmaz zástavního práva původní banky z katastru nemovitostí
• Poplatek za vklad nové zástavní smlouvy ve prospěch nové banky
• Odhad ceny zastavené nemovitosti, který může nová banka požadovat
• Poplatky za čerpání nové hypotéky před zapsáním nové zástavy na katastr

Refinancování jako možnost získání dodatečných financí

Refinancování lze využít nejen ke snížení splátky, ale i k získání dalších finančních prostředků. V rámci refinancování si lze navýšit půjčenou částku a získané peníze použít například na rekonstrukci nemovitosti nebo jiné investice.

Před rozhodnutím o refinancování je důležité porovnat nabídky různých bank, zohlednit nejen úrokovou sazbu, ale i veškeré související poplatky a podmínky.

Americká hypotéka je neúčelový úvěr, u kterého není nutné bance dokládat, na co budou finanční prostředky použity. Získané peníze lze využít například na pořízení vybavení domácnosti, financování studia nebo podnikání. Na rozdíl od běžných spotřebitelských úvěrů je u americké hypotéky nutné ručení nemovitostí, což umožňuje získat výhodnější úrokovou sazbu.

Výhody a nevýhody americké hypotéky

Výhody:

• Nižší úroková sazba ve srovnání se spotřebitelskými úvěry díky zajištění nemovitostí.
• Možnost půjčit si vyšší částky, běžně od několika stovek tisíc až po několik milionů korun.
• Dlouhá doba splatnosti, která může být nastavena až na 20 let.
• Fixace úrokové sazby, obdobně jako u klasické hypotéky – po dobu fixace se měsíční splátky nemění.

Nevýhody:

• Nutnost ručení nemovitostí, což znamená, že v případě nesplácení může banka nemovitost zabavit.
• Vyšší riziko pro dlužníka, protože se nejedná o standardní hypotéku určenou na bydlení.
• Délka vyřízení úvěru je obvykle delší než u běžných spotřebitelských úvěrů.

Americká hypotéka je vhodná pro ty, kteří potřebují vyšší částku na libovolný účel a zároveň mají možnost ručit nemovitostí.

Při sjednání hypotéky si lze zvolit dobu splatnosti úvěru. V roce 2022 Češi nejčastěji volili hypotéku se splatností 25 až 30 let, což ukazují data z průzkumu České bankovní asociace a agentury Ipsos.

Důvody pro předčasné splacení hypotéky

Během splácení hypotéky se mohou změnit finanční možnosti domácnosti, její požadavky na bydlení nebo podmínky na trhu s úvěry. Předčasné splacení hypotéky je nejčastěji spojeno s následujícími situacemi:

• Prodej nemovitosti – např. při stěhování do jiného města nebo do většího bytu či domu.
• Rodinné změny – rozvod, úmrtí partnera nebo jiná životní situace vyžadující změnu bydlení.
• Refinancování hypotéky – přechod k jiné bance s výhodnějšími podmínkami.
• Konsolidace půjček – sloučení více úvěrů do jednoho s lepšími podmínkami.

Předčasné splacení hypotéky je možné, ale může být spojeno s určitými podmínkami nebo poplatky stanovenými bankou. Konkrétní podmínky závisí na sjednané smlouvě a době fixace úrokové sazby.

Pojištění schopnosti splácet hypotéku není povinné pro každého žadatele. Tento typ pojištění slouží jako ochrana v případě, že byste se ocitli v obtížné situaci, například při ztrátě zaměstnání nebo v případě úmrtí partnera. Tyto neočekávané události mohou často vést k problémům se splácením, a právě pro tyto případy je pojištění schopnosti splácet určeno.

Ačkoliv není toto pojištění povinné u každé hypotéky, některé banky mohou jeho uzavření požadovat u klientů, kteří představují vyšší riziko. Tento typ pojištění může být pro žadatele velmi užitečný, protože poskytuje finanční ochranu v těžkých životních situacích.

Pokud se rozhodnete o pojištění schopnosti splácet uvažovat, je dobré si porovnat nabídky různých pojišťoven, abyste zjistili, jaké možnosti krytí jsou k dispozici a jaká bude cena tohoto pojištění.

Proces schvalování a sjednání hypotéky zahrnuje několik kroků, které se liší v závislosti na konkrétní bance. Celý postup zahrnuje srovnání nabídek, posouzení bonity, kontrolu nemovitosti, podpis úvěrové smlouvy a čerpání úvěru.

Kroky vyřízení hypotéky

1. Srovnání nabídek hypoték

Na základě vstupních informací se připravuje přehled možných variant financování. Banky se liší nejen v úrokových sazbách, ale i v dalších podmínkách úvěru, jako je možnost předčasného splacení či poplatky za vedení úvěru.

2. Poptávka u vybrané banky

Pokud si žadatel vybere konkrétní nabídku, následuje podání žádosti o hypotéku. Tento krok není závazný, ale umožňuje bance posoudit bonitu žadatele, ověřit jeho finanční historii a stanovit přesné podmínky úvěru. Banka v této fázi také nahlíží do bankovních a nebankovních registrů.

3. Kritéria schvalování hypotéky

Při posuzování žádosti banka hodnotí několik klíčových faktorů:

• Bonita žadatele – celková finanční stabilita a schopnost splácet úvěr.
• Příjmy – nejen jejich výše, ale také pravidelnost a zdroj.
• Stávající závazky – jiné úvěry, půjčky, leasingy.
• Úvěrová historie – záznamy v registrech dlužníků.
• Věk a rodinný stav – banky mohou zohlednit životní situaci žadatele.

Po zpracování žádosti banka stanoví scoring, což je interní hodnocení rizikovosti klienta.

4. Kontrola nemovitosti

Součástí procesu je cenový odhad nemovitosti, která slouží jako zástava. Banka prověřuje:

• Výpis z katastru nemovitostí
• Skutečného vlastníka nemovitosti
• Existující zástavní práva, exekuce, věcná břemena
• Další faktory ovlivňující hodnotu nemovitosti

V některých případech je možné využít právní služby k posouzení kupní smlouvy.

5. Příprava smluvní dokumentace

Po úspěšném posouzení bankou je potřeba doložit potřebné dokumenty, jako jsou:

• Potvrzení o příjmech
• Odhad hodnoty nemovitosti
• Výpisy z úvěrových registrů
• Kopii kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí

Každá banka může mít specifické požadavky na dokumentaci.

6. Podpis úvěrové smlouvy

Po schválení hypotéky je klientovi předložena úvěrová smlouva. Je možné ji podepsat na pobočce banky, u zprostředkovatele nebo s ověřeným podpisem. Po podpisu smlouvy se hypotéka připravuje k čerpání.

7. Čerpání úvěru

Čerpání hypotéky probíhá podle podmínek stanovených v úvěrové smlouvě. V některých případech je vyžadováno postupné čerpání, například při financování výstavby. Je nutné dodržet podmínky čerpání – většina bank požaduje vyčerpání alespoň 80 % úvěru, jinak může být uplatněna smluvní pokuta.

Doba vyřízení hypotéky závisí na rychlosti dodání dokumentů a komunikaci s bankou. Celý proces obvykle trvá 2 až 3 měsíce.

Poplatky a náklady spojené s hypotékou

Během sjednávání a správy úvěru mohou vzniknout různé poplatky, mezi nejčastější patří:

• Poplatek za vyřízení hypotéky – některé banky tento poplatek promíjejí jako součást marketingových akcí.
• Poplatek za odhad nemovitosti – náklady na ocenění nemovitosti prováděné certifikovaným odhadcem.
• Poplatek za vedení úvěrového účtu – může být účtován měsíčně nebo ročně.
• Poplatek za čerpání úvěru – v případě postupného čerpání může být omezený počet čerpání zdarma.
• Poplatek za změnu podmínek úvěru – například při prodloužení splatnosti úvěru.
• Poplatek za předčasné splacení úvěru – závisí na výši předčasně splacené částky a zbývající době fixace úrokové sazby.
• Pojištění úvěru – banky obvykle vyžadují pojištění nemovitosti, někdy i pojištění schopnosti splácet úvěr.
• Notářské služby – mohou být nutné v případě složitějších smluvních ujednání.

Důkladná znalost všech poplatků a podmínek úvěru umožní lépe porovnat nabídky jednotlivých bank a vybrat nejvýhodnější variantu.

Ano, vyřízení hypotéky online je možné. Díky moderním technologiím, které banky a finanční instituce využívají, již není nutné osobně navštěvovat pobočku.

Celý proces je možné provést zcela digitálně, od podání žádosti až po podpis smlouvy. Online vyřízení hypotéky zrychluje a zjednodušuje celý proces, což je výhodné zejména pro ty, kteří chtějí ušetřit čas.

V některých případech však může být nutná osobní návštěva banky, například pro ověření totožnosti nebo podpis některých dokumentů. Možnosti online vyřízení se liší podle konkrétní banky a podmínek úvěru.

Doba vyřízení hypotéky se může pohybovat od jednoho do tří měsíců, přičemž nejčastěji trvá přibližně dva měsíce. Hlavním důvodem delšího procesu je schvalovací řízení na straně banky, které zahrnuje posouzení bonity žadatele, ověření hodnoty nemovitosti a splnění všech administrativních náležitostí.

Jak urychlit vyřízení hypotéky?

Existují způsoby, jak proces schvalování hypotéky zkrátit. Patří mezi ně:

• Kompletní a správně připravené dokumenty – banka požaduje doložení příjmů, výpisy z katastru nemovitostí, znalecký posudek a další náležitosti.
• Předběžné ověření bonity – některé banky umožňují provést předběžné posouzení, což může proces urychlit.
• Rychlá komunikace se všemi stranami – například s bankou, odhadcem nemovitosti či realitní kanceláří.

Délka schválení hypotéky se liší dle konkrétní banky, složitosti případu a aktuální vytíženosti úvěrového oddělení.

Při sjednávání hypotéky je jedním z klíčových rozhodnutí volba fixace úrokové sazby. Hypotéky mohou mít fixní nebo variabilní úrokovou sazbu. Fixní sazba zůstává po určitou dobu stejná, což poskytuje jistotu a stabilitu splátek. Variabilní sazba se naopak mění v závislosti na vývoji mezibankovního trhu.

Co ovlivňuje fixaci hypotéky?

Fixní úroková sazba znamená, že výše splátky se během fixace nemění, což umožňuje lepší finanční plánování. Banky obvykle nabízejí fixaci na 1, 3, 5 nebo 10 let, u některých bank je možné sjednat i fixaci na 15 či více let. Delší fixace však bývá spojena s vyšší úrokovou sazbou.

Nejčastější volbou je dnes fixace na 5 let, protože nabízí vyvážený poměr mezi jistotou a výhodností sazby.

Jak vybrat optimální fixaci?

• Pokud se očekává růst úrokových sazeb, může být výhodnější delší fixace, která zaručí stabilní úrok po delší dobu.
• V případě poklesu úrokových sazeb se může vyplatit kratší fixace, která umožní po jejím skončení přejít na výhodnější úrok.

Alternativa k fixní úrokové sazbě

Vedle fixních sazeb banky nabízejí také hypotéky s variabilní (plovoucí) úrokovou sazbou. Ta se odvíjí od sazby PRIBOR, kterou stanovuje Česká národní banka.

Výhody variabilní sazby:

• Může být výhodná v období klesajících úrokových sazeb, protože umožňuje získat nižší úrok.

Nevýhody variabilní sazby:

• Splátky hypotéky se mohou často měnit, což přináší vyšší riziko a nejistotu při plánování financí.